コロナショックは世界中の経済に大きな影響を与え、
2021年4月現在も様々な産業・事業に深刻な状況をもたらしています。

このような状況の中、不動産投資はどのような影響を受けていくのか
今後も投資不動産の価格が急落することがないか気になっている方も少なくないでしょう。

マンションオーナー様にとって大きな資産であるマンション。

長く活用・運用していくには適切な建物の管理が大切ですが、

修繕にかかるコストがここ数年で上昇し資金不足になる方が増えています。

修繕の先送りをしていると収益物件の資産価値は著しく低下し大家さんへの負担が大きい
「負動産」になるリスクが高まりかねないので注意が必要です。

最近は「修繕工事や改修工事に充てる積立金や予算が足りないかも」と、
大家さんから相談を受けることが増えてきました。

2021年にマンションの大規模改修工事　”外壁塗装・屋上防水などの大規模修繕“を検討の大家さんは
「資材費や人手不足で人件費等の値上がりを踏まえると実際の工事代金は高くなるのでは？」
と積立金が十分なのか不安だとお話されます。

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鉄筋コンクリート造（RC造）マンションは、コストの動向を示す指数が前月比で0.1％上昇した。
仕上げや躯体（くたい）の資材・工事費の上昇が影響している。
RC造の主要資材の取引価格については、生コンや型枠用合板の価格に変動があった。

 

 

（「建築単価ウオッチ」2020年9月調査の結果を引用）
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■早めの対策で負担を最小限に

収益物件の管理や修繕が大切なのは、
放置すると資産価値が低下するリスクが大きくなるからです。
日本ではマンションや戸建て共に築年数が古くなるほど価値が低下してく例が大半を占めます。
最低限の管理・修繕を実施しなければ、入居率低下だけでなく、売りたくても買い手がつかない物件になりかねません。

具体的な対策は早めに着手すること。
コロナで景気の先行き不透明感は強くても、建設業の人手不足は構造的な問題であるため
修繕・維持管理は上昇要因が多いとの見方は多く、後年になるほど負担が重くなりやすいんです。

■「いつ」「どの箇所を」修繕するのか、しっかり計画を。

防水工事などは予防的に実施する方が費用は少なく済むのが一般的。
実際に雨漏りが起きてからの工事は、
原因追及の為の調査・修理など手間と時間もかかり、工事自体も高額になりやすいんです。

工事が必要となる部分や時期は概ね把握できるので、
それを基に計画的に工事費を貯めておくことは
マンションオーナー様の安心につながるのではないでしょうか。

 

■業者選びのポイント

修繕工事を依頼する際は業者選定が重要になり、賃貸マンションや戸建の修繕・改修工事では
特に「外壁塗装」に新規参入業者が相次いでいます。
そのため、業者によって工事の品質のばらつきが多く、価格だけで選ばず、下記のポイントを必ず確認を！
① マンションの外壁塗装の実績
② 会社の規模
③ 建設業許可を取っているか
戸建の施工とマンションの施工は実は留意する部分が違います。
戸建の施工実績が多い業者は、マンションの施工はできないわけではないのですが、品質や施工管理が行き届かない事もあります。
業者には、得意・不得意の施工があります。

 

 

■まとめ

いかがでしたでしょうか。
今回は、収益物件の資産価値に関わる
修繕・維持管理費のポイントについてご紹介しました。

・今後、修繕・維持管理費は上昇傾向にある
・早めの対策でコストを最小限に
・予防的な修繕など計画的な修繕を

国は住まいの適切な維持管理を後押しする為、リフォーム工事などの補助金や税制特例を多く用意しています。
ただし、支援対象は耐震性や省エネ性など住宅品質の向上につながるリフォームが中心で、老朽化による雨漏りの修繕などで支援を受けれるとは限りません。

積立金の見直しや、日々の修繕は先手の対策をすることで、修繕コストの抑制になります。

 

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