普段からたくさんのオーナー様とお話をしていると、資金繰りが悪いため、

補修工事や大規模修繕を先延ばしにている方が多くおられました。

建物は日々劣化しいく為、放置していると空室率が高くなり、

結果的に賃貸経営が立ち行かなくなる可能性もあります。

 

建物の安全性、快適性、資産価値を保つためには、定期的な修繕工事を行うことが不可欠です。

特に、マンションに必要とされる大規模修繕工事は、足場を組み・防水工事や外壁塗装を施工するオーナー様にとっても大仕事。

コストもかかる大工事ですので、

「所有物件を長持ちさせてたい」でも「なるべくコストを抑えたい」と感じている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

大規模修繕を適切なタイミングで適切なコストで行うためにはしっかりと修繕計画を立てる必要があります。

修繕計画は立てなければならないことはわかっているけど、何から手を付ければいいのかわからない

そんなお声も多くお聞きします。

今回は、大規模修繕の周期や長期修繕計画の重要性についてご説明いたします。

 

【大規模修繕は「回復」と「アップグレード」】

一般的に大規模修繕とは、マンションの大規模修繕は新築時の水準まで「戻す」工事や設備更新に加え、

時代の変化によって陳腐化した建物性能の改良という、「上げる」工事が必要になります。

 

　　　　　　　　　　　　

【そもそも大規模修繕の周期は12年ごと？】

大規模修繕は一般的に12年周期で行い、12年、24年、36年の周期で行われます。

この12年周期は国土交通省が示したガイドラインが基になっています。

 

 

しかし、国土交通省のガイドラインは文字通り、目安でしかありません。

建物の構造や立地条件によって適切なタイミングは異なります。

マンションの状態に応じた適切な改修計画を立案するためには、

マンションの劣化状態を把握する正確な診断が必要です。

 

【長期修繕計画とは】

長期修繕計画とは、10年後、20年後を見据え、

長期にわたり快適かつ安全な状態に維持し、資産価値を保全するため、

定期的に修繕する計画のことです。

 

「建物」は、会計上は時間と共に価値が下がっていく「減価償却」の考え方が適用されます。

そして実際に、雨・風などの外的要因や居住による経年劣化によって建物は少しずつ傷んでいき、

長期間に様々な修繕が必要となります。具体的には次のようなものが挙げられます。

 

・ 外壁のコーキング（タイルなどの隙間の充填）補修工事

・ 防水工事

• 上水の点検、修理

・ 共有部分の補修　など

 

これらの修繕が必要となった場合、その費用を負担するのはオーナー様です。

長期修繕計画書とは、あらかじめ「○年後に、修繕によってどれくらいの出費が必要となるか」の予測を記載した計画書です。

 

【長期的な計画で、万が一の工事も安心】

行き当たりばったりの修繕を繰り返したことにより、

・今あるだけの予算を使ってしまい、次回以降や中間の小修繕の費用が足らなくなってしまった。

・大規模修繕工事の時期が来て初めて、予算が足りないことに気がつく。

・予算面から、必要な修繕工事が、必要な時期に出来ないことになる。

などといったお声も良くお聞きします。

しっかりと計画し積み立てることで、修繕金を適切に使っていくことが重要になります。

【10年前に作成した修繕計画のままではいけません！】

長期修繕計画は一度作れば終わりではありません。

資金計画の見直しや、計画が物件の実情に沿っているのかを確認するため、

一定期間ごと（5年に一度くらい）の見直しが必要になってきます。

 

【まとめ】

オーナー様にとって、想定外の大規模修繕は収支の悪化を招くためなるべく抑えたいものです。

長期的な修繕計画をしっかりと作成し、修繕積立金を用意しておくことが重要です。

そのためには、修繕にかかる数字を明確化し、共に賃貸経営を考え、親身になって現地調査や計画を立ててくれる業者に依頼する必要があります。

 

マツミでは、長期修繕計画セミナーも随時開催しております。

現地調査から修繕計画まで物件の価値を高め、入居率アップにつながるご相談を承っておりますので、。

どんな些細なことでも、お気軽にご相談ください。